【问题】
什么是预告登记？预告登记的效力和失效条件是什么？
【简要答案】
预告登记是为保障将来实现物权，就预购商品房、以预购商品房设定抵押等进行的登记。效力：未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。失效条件：债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记。
【政策依据】
- 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条
【详细解读】
- 适用情形：预购商品房、预售商品房抵押、现房转让等；
- 效力：阻却后续的物权变动（"冻结"登记簿），防止一房二卖；
- 失效条件：①债权消灭（如合同解除）；②自能够登记之日起90日未申请；
- 功能：保护买受人等将来物权人的利益。
【例子说明】
场景：甲预购乙开发商的商品房并办理预告登记，后乙又将该房卖给丙并办理过户。
规则引用：预告登记效力。
推导：甲已预告登记→未经甲同意→乙丙的过户登记不发生物权效力→丙不能取得所有权→甲将来可办理本登记。
结论：预告登记阻却了后续的物权变动。