【问题】
土地增值税的清算条件和清算项目是如何规定的？
【简要答案】
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税清算。主管税务机关可要求对已售面积达到85%以上等情况进行清算。
【政策依据】
- 2026年CPA税法教材第十章房产税法、契税法和土地增值税法第三节土地增值税法
【详细解读】
- 纳税人应进行清算的情形(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3)直接转让土地使用权的。
- 主管税务机关可要求清算的情形(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
- 清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
- 核定征收应设置账簿但未设置、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料等情形下可核定征收。
【例子说明】
场景设定：某供热企业2026年取得居民供热收入300万元，同时取得工业生产供热收入200万元，共用一处厂房占地5000平方米。 供热企业向居民供热取得的收入免税，向工业生产供热征税，需划分免税和应税部分。请问某供热企业应如何计算和处理？
规则引用：向居民供热取得的采暖费收入免征增值税；供热企业占地免税部分按供热收入比例划分。
具体计算/推导：①向居民供热收入300万元免征增值税；②向工业生产供热收入200万元按9%税率计税，销项税额=200×9%=18万元；③厂房用地划分免税比例=300/(300+200)=60%，应税比例=40%；④假设城镇土地使用税税额8元/平方米免税面积=5000×60%=3000平方米，应税面积=5000×40%=2000平方米；⑤应纳土地使用税=2000×8=16000元。
最终结论：居民供热收入免税；工业供热增值税18万元；应纳土地使用税1.6万元。免税和应税项目应分别核算，否则不得享受免税。